위반건축물 이행강제금 부과기준 2025: 소급 적용 여부와 취득세 가산세 총정리
📑 목차
🔵 이행강제금 부과 시점 및 소급 여부
가장 많이 오해하는 부분은 "과거 5년치 이행강제금을 한꺼번에 내야 하는가?"입니다.
- 부과 시점: 위반 행위 시점이 아닌, 시정명령 후 기한 내에 이행하지 않았을 때부터 부과됩니다.
- 소급 적용 불가: 이행강제금은 장래의 의무 이행을 강제하는 '집행벌'이므로, 적발 이전의 과거 기간에 대해 소급하여 부과할 수 없습니다.
- 결론: 등재 전 5년 동안 위반 상태였더라도, 이행강제금은 등재 및 시정명령 절차 이후부터 계산됩니다.
🟢 위반건축물 행정처분 프로세스
행정청은 단번에 이행강제금을 부과하지 않으며 법적 절차를 거칩니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1. 현장조사 | 민원 신고 또는 항공 정기 점검으로 위반 사실 확인 |
| 2. 사전통지 | 위반건축물 등재 전 의견 제출 기회 부여 |
| 3. 시정명령 | 1차, 2차에 걸쳐 원상복구 명령 (보통 각 30일 내외) |
| 4. 부과예고 | 기한 미준수 시 이행강제금 부과 금액 사전 고지 |
| 5. 최종부과 | 이행강제금 고지서 발송 (시정될 때까지 연 1~2회 반복) |
🟡 취득세 및 재산세 등 세금 추징 문제
이행강제금은 소급되지 않지만, 세금은 다릅니다. 이 부분이 가장 무서운 '복병'입니다.
- 취득세 소급 추징: 무단 증축 등으로 면적이 늘어난 경우, 적발 시점이 아닌 실제 증축 시점을 기준으로 취득세 미신고 가산세를 포함하여 추징합니다.
- 재산세 변동: 건축물대장과 실제 현황이 다를 경우 '현황 부과 원칙'에 따라 소급하여 재산세 차액이 청구될 수 있습니다.
- 양도소득세 비과세 배제: 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄더라도 위반건축물 부위는 '주택'으로 보지 않거나 전체 비과세가 거부될 위험이 있습니다.
🟣 해결책: 한시적 양성화 정책 및 상담센터 활용
무조건적인 철거가 답은 아닙니다. 정부의 구제 정책을 확인하여 합법적인 건축물로 전환할 방법을 찾아야 합니다.
1) 국토부 '한시적 양성화' 특별법 활용
국토교통부에서는 특정 요건(주거용 건축물 면적 제한 등)을 만족하는 위반건축물에 대해 과태료 납부 후 추인 절차를 거쳐 합법화해 주는 '특별법'을 주기적으로 검토 및 시행합니다. 대상 여부를 반드시 확인하십시오.
2) 지자체 '위반건축물 양성화 상담센터' 방문
서울시를 비롯한 전국 각 지자체(구청 건축과 등)에서는 양성화 상담센터를 운영하고 있습니다. 이곳에서는 건축사와 공무원이 직접 다음과 같은 도움을 줍니다.
- 위반 사항의 합법적 추인(양성화) 가능 여부 진단
- 설계 도면 작성 및 구조 안전 점검 절차 안내
- 이행강제금 감경 사유 및 시정 방법 컨설팅
💡 조언: 혼자 고민하기보다 관할 구청 상담센터를 통해 '추인 절차'가 가능한지 먼저 확인하는 것이 이행강제금 폭탄을 막는 가장 빠른 길입니다.
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| 위반건축물 양성화 안내 포스터. 출처-양천구 |
💬 실제 상담 사례 및 후기
"베란다 불법 확장으로 적발되어 5년 전 매수 시점부터 부과될까 봐 잠을 못 잤는데, 상담 결과 적발 이후 시정명령 기한이 지나서부터 부과된다는 걸 알고 안심했습니다. 다만 취득세 가산세는 별도로 나와서 일시불로 납부했네요."
- 출처: 부동산 커뮤니티 실제 집행 사례 상담글
❓ 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 전 소유자가 위반한 것도 현재 소유자가 내야 하나요?
A1. 네, 이행강제금은 현재 건축물 소유자에게 부과됩니다. 억울한 경우 전 소유자에게 손해배상 청구 소송을 별도로 진행해야 합니다.
Q2. 이행강제금을 내면 위반 상태가 합법화되나요?
A2. 아닙니다. 이행강제금 납부는 원상복구 의무를 면제해주지 않으며, 시정될 때까지 계속 부과됩니다.
Q3. 5회만 내면 더 이상 안 내도 된다고 하던데 맞나요?
A3. 2019년 건축법 개정으로 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물에 있던 '5회 한도' 규정이 삭제되었습니다. 이제는 시정될 때까지 평생 부과될 수 있습니다.
🔴 최신 핫 뉴스
최근 전세사기 및 안전사고 예방을 위해 위반건축물에 대한 지자체의 단속과 관리 체계가 더욱 정교해지고 있습니다.
⚖️ 관련 법령 및 주요 판례
[근거 법령]
- 건축법 제80조(이행강제금): 시정명령을 받은 후 이행기한까지 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 부과.
- 건축법 제79조(위반건축물 등에 대한 조치 등) : 위반건축물에 대한 시정명령 및 중지 명령 근거.
[주요 판례]
- 대법원 2015두46598 판결: 이행강제금은 과거의 위반행위에 대한 제재가 아니라 장래의 이행을 심리적으로 강제하는 수단임을 명시.
- 대법원 2011두27919 판결: 시정명령의 절차적 흠결(사전고지 누락 등)이 있는 경우 부과된 이행강제금은 무효임.
📌 핵심 정리
- 이행강제금 부과: 위반 시점이 아닌 시정명령 불이행 시점부터 시작 (소급 X)
- 세금 추징: 취득세 등은 실제 위반 행위 시점으로 소급하여 가산세 부과 (소급 O)
- 부과 횟수: 과거의 5회 한도는 폐지되어 시정될 때까지 무제한 부과 가능
- 대응 방법: 매수 전 건축물대장 확인 필수, 적발 시 전문가와 시정 기간 및 감경 사유 협의
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